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Ventas al desnudo

Por Flavia Rotondi

“El apartamento en el centro de Roma viene con un descuento del 20 por ciento sobre el precio actual de mercado, y nadie le encontrará una mejor oferta en la capital italiana”, dice Francesca Grasso a su cliente. “Con una recámara y 60 metros cuadrados es un robo en 195.000 euros”, dice Grasso, que trabaja para los agentes inmobiliarios Top Casa en Roma. “Sólo hay que esperar un poco”, agrega. Con esperar, Grasso se refiere a que el propietario muera. En letra pequeña en los documentos de venta se encuentra un número “88” entre paréntesis. Es la edad del vendedor.

La peor recesión desde 1975 está erosionando la riqueza de ancianos italianos y obligándolos a hacer algo que no habían considerado antes: vender sus propiedades a extraños con un descuento a condición de que puedan permanecer en el inmueble hasta que mueran. Estas transacciones en efectivo son llamadas “ventas al desnudo” en Italia porque en la mayoría de los casos los dueños pierden la propiedad aunque retienen el uso del inmueble hasta que mueren. Ya representan el 5 por ciento de las ventas italianas, y son una de las pocas áreas en auge conforme la caída se intensifica. Hubo 40.000 ventas de este tipo en 2008 en comparación con 18.000 en 2000, según Scenari Immobiliari, un instituto de investigación inmobiliaria de Roma.

“Con una población que envejece y cada vez más pobre, hay una razón económica de peso”, dice Mario Breglia, director de Scenari. “Socialmente, los italianos quieren morir literalmente en sus casas, no en comunidades de retiro”. Las ventas también se producen en Francia, en donde son conocidas como “en viager”. El comprador realiza un pago mensual mientras el dueño vive en la casa. Cuando el propietario muere, el inmueble pasa a manos de la persona que hace los pagos.

Ricos en propiedades

En virtud de que el 85 por ciento de los italianos de más de 65 años son dueños de sus casas, según estadísticas del Gobierno, el mercado de ventas desnudas de propiedades está destinado a seguir creciendo. Para 2040, uno de cada 10 italianos será octogenario, lo que convierte al país en una de las naciones europeas con mayor población anciana. Y lo que es más, los italianos ganan un salario anual bruto promedio de 23.405 euros, un 25 por ciento menos que los franceses, lo que significa que también reciben pensiones menores.

“Los italianos son ricos en propiedades pero pobres en liquidez, así que haga cuentas”, dice Mario Corsini, presidente de la asociación sin ánimo de lucro Housing and the Elderly, que asesora a los jubilados sobre vivienda. “Esta es una manera de mejorar su ingreso y permanecer en sus casas”. Rosa, de 85 años, puso un anuncio en Internet para vender su apartamento en Roma de 50 metros cuadrados por 207.000 euros. Se negó a dar su apellido porque dice que no quiere que su familia y sus amigos se enteren de que necesita vender. “No viviré para siempre, pero mientras esté aquí quiero tener una buena vida”, dijo por teléfono Rosa, profesora jubilada. “Pero quizá viva más de lo que pienso”.

Longevidad

Es la potencial longevidad la que conlleva un riesgo. Los valores — actualizados en 2008 para tomar en cuenta la mayor expectativa de vida — se calculan utilizando una fórmula en la que cuanto más años tiene el dueño, el precio de la propiedad refleja más los niveles del mercado. Eso significa que los compradores salen beneficiados si el propietario muere antes o perjudicados si el dueño vive mucho. En Italia los hombres viven en promedio hasta los 79 años y las mujeres hasta los 85 años, según Istat, la oficina nacional de estadísticas.

La noticia en inglés:
Death Offers Lifeline to Italian Property as Economy Worsens

Esto es lo que en España llamamos “hipoteca inversa”. El comprador adquiere solamente la “nuda propiedad” (22) del inmueble, es decir, tendrá la propiedad pero no el “uso y disfrute” del inmueble, mientras el antiguo propietario viva. Dado que la nuda propiedad de un inmueble es un derecho que puede ser puesto a la venta, no me extrañaría que ya hubiera fondos especializados en la inversión en nuda propiedad.

1 comment to Ventas al desnudo

  • Ventas al desnudo…

    La peor recesión desde 1975 está obligándolo a los ancianos italianos a hacer algo que no habían considerado antes: vender sus propiedades a extraños con un descuento a condición de que puedan permanecer en el inmueble hasta que mueran. Estas tra…

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